【MyGoNews 林承志/台北報導】展望2011年的商用不動產市場，將受到「熱錢、ECFA、自由行」三頭馬車拉動，市場熱絡可期。瑞普國際物業總裁暨CCIM台灣分會創會會長曾東茂表示，近來不動產投資已快要繼股票投資後成為全民運動，原因當然在於正財務槓桿的效用。以內科的伸地大樓為例，它在2009年6月時由獨身貴族公司出售予個人，約11億元；後又在2010年12月出售給華晶科技，約14.89億元，價格漲幅3.89億元。因此資產報酬率約35.4%(18個月)，而平均年資產報酬率為23.6%。

但假設投資者是以自備款三成(3.3億元)與貸款七成(7.7億元)的方式投資，在持有期間因有環款寬限期，因此只須支付利息，而租金收入也能完全支付，則其資本報酬率(ROE)則為118%，平均年資本報酬率為79%。因此可以用少自備款的方式投資不動產，且以租金支付貸款利息，以獲得高額的報酬率，相信就是投資商用不動產的吸引力。

瑞普國際統計，2010年的重大商用不動產交易金額合計約1,137億元，未能突破2009年的水準(1,177億元)，相信是受到第4季賣方因預期而提高售價，使該季的成交量減少。在交易類型方面，已成為辦公大樓(313億元)、廠辦大樓(347億元)與零售物業(289億元)等三強鼎立的情況。

在零售物業的交易方面，與2009年的交易比較，主要是大型商場的交易(如新光三越A11館、環亞購物中心)，但在2010年的交易中，多是低於10億元的交易，且有很多1樓店面成交，相信是受到內需經濟增強，以及預期陸客自由行通過後將會帶動零售業成長。

曾東茂表示，相信未來1年國際熱錢仍會不斷流入亞洲市場，在預期通貨膨脹及利率升幅有限的情況下，以及ECFA在2011年正式實施，因此2011年的台灣商用不動產仍會是投資者的重要投資標的之一。加上陸客自由行預期在2011年上半年開通，相信會令一級商圈的店面及飯店會成為商用不動產的投資焦點。

瑞普國際物業總經理劉美華表示，在辦公租賃市場方面，信義計畫區雖然已經成為國內外金融機構的集中區域，但租金水準在2010年的表現卻是僅小漲2.1%，而且受到新供給的影響，空置率仍維持在20%的水準。不過相信在2011年時，因為沒有新供給的加入，以及國內經濟回穩，ECFA效應逐漸發酵，會吸引更多的國內外金融機構進駐，逐漸去化現有的空置，因此租金有上漲的空間。

另外，台中市的辦公室市場成為另外一個焦點，在近來成為一些金融機構進駐的重點區域，尤其是七期重劃區內的新辦公大樓，相信是看中七期為豪宅的聚集地，在當地設點，可以就近接近潛在客戶。

劉美華還表示，近來有越來越多的外商企業一反以前僅對台北市辦公室有需求，對於台北市以外區域，例如台中、台南、高雄等區域的需求增加，且需求類型有倉庫、廠房、加工出口區等越來越多樣化的趨勢，因此展望2011年的商用不動產租賃市場，應該會受惠於ECFA效應的增強，使得內科廠辦、北部倉庫、有稅務優惠的工業區的需求應會增強。

另在，在此再次說明繼2010年11月25日新陽企業大樓12-14F成功標售後，瑞普將在2011年1月25日再次標售9F的部分。

曾東茂也表示，因目前低利率環境，市場游資仍多，且預期通膨效應，使得投資者都傾向買不動產保值。而且在ECFA簽訂後，不少國內外投資者均對投資台灣不動產感到興趣，但同時台灣的「投資級」不動產物件難尋，因此CCIM台灣分會將於2011年1月11日舉行不動產論壇，屆時將以「台灣投資者如何掌握百年一遇的美加不動產投資機會」與「後ECFA臺灣不動產投資展望與機會」兩個議題，提供投資者其他投資機會，將投資延伸至海外，以獲取更大的報酬。CCIM不動產論壇將假台大醫學院國際會議廳舉行。